Votre maison est-elle bien assurée ? Valeur à assurer et règle proportionnelle
Beaucoup de propriétaires découvrent le montant de leur capital assuré le jour d'un sinistre. S'il est trop bas, l'indemnité peut être réduite, même pour un petit dégât des eaux. Le capital à assurer n'est pourtant ni le prix d'achat ni la valeur de vente : c'est le coût de reconstruction du bâtiment.
Valeur de vente et valeur à assurer : deux chiffres différents
La valeur de vente comprend le terrain et dépend du marché local. La valeur à assurer ne concerne que le bâtiment : c'est en principe sa valeur à neuf, c'est-à-dire ce que coûterait aujourd'hui sa reconstruction avec des matériaux de qualité équivalente, TVA comprise pour un particulier. Les frais annexes (honoraires d'architecte, démolition, déblais) font l'objet de garanties propres à chaque contrat : vos conditions générales le précisent. Une maison de maître à Mons peut se vendre moins cher que ce que coûterait sa reconstruction ; une petite maison récente sur un grand terrain, l'inverse.
La règle proportionnelle, en clair
Si le capital assuré est inférieur à la valeur qui aurait dû être assurée, l'assureur peut réduire l'indemnité dans la même proportion (loi du 4 avril 2014 sur les assurances). Exemple : une maison qui vaut 300 000 € à reconstruire, assurée pour 200 000 €, est sous-assurée d'un tiers. Pour un sinistre de 30 000 €, l'indemnité peut tomber à 20 000 €.
Comment l'éviter
- Utiliser le système d'évaluation proposé par votre assureur (grille par pièces ou par surface) et le remplir correctement : la règle proportionnelle ne s'applique alors pas, si vos réponses sont exactes.
- Faire établir la valeur de reconstruction par un expert, et la communiquer à l'assureur.
- Vérifier que le contrat est indexé (indice ABEX), pour suivre le coût de la construction.
- Signaler les travaux importants : extension, véranda, combles aménagés, nouvelle cuisine. Chaque pièce ajoutée change la valeur à assurer.
Les erreurs les plus fréquentes
- Reprendre le prix d'achat, ou le capital de l'ancien propriétaire, sans le vérifier.
- Oublier une pièce dans la grille de l'assureur : véranda, bureau, grenier aménagé, garage.
- Ne pas déclarer une finition haut de gamme : parquets massifs, pierre naturelle, cuisine coûteuse.
- Penser qu'un appartement n'est pas concerné : en copropriété, c'est l'assurance de l'immeuble, souscrite par le syndic, qui doit être au bon montant.
Faire le point
Une visite d'expertise permet d'établir la valeur de reconstruction de votre bâtiment, par la surface et par la grille des assureurs, et de la comparer à votre capital actuel. Munissez-vous de vos conditions particulières : le rapport indique si vous êtes sous-assuré, et de combien.